Einmaltilgung

1. Einleitung

Eine Einmaltilgung (auch Sondertilgung genannt) ermöglicht Immobilienfinanzierern, neben den regelmäßigen Raten eine zusätzliche Zahlung zur Darlehensrückführung zu leisten. Dieser Leitfaden erklärt Funktion, Konditionen, Vorteile und Berechnungsbeispiele.

2. Was ist eine Einmaltilgung?

Eine Einmaltilgung ist eine außerplanmäßige, einmalige Rückzahlung eines Teilbetrags des Darlehens außerhalb der regulären Tilgungs- und Zinszahlungen. Sie reduziert die Restschuld und damit die Zinsbelastung für die verbleibende Laufzeit.

3. Rechts- und vertragliche Grundlagen

• Vertragliche Vereinbarung: Einmaltilgungen müssen im Darlehensvertrag oder in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) der Bank ausdrücklich vorgesehen sein.
• Höchstgrenze: Häufig wird eine jährliche Sondertilgung von 3–10 % der Darlehenssumme gestattet.
• Fristen und Termine: Banken geben meist einen Meldefrist-Termin (z. B. 3 Monate vor Jahresende). Ein Zahlungsfenster im Jahr ist üblich.

4. Bedingungen und Optionen

• Freie Verfügbarkeit: Einige Banken erlauben variable Einmaltilgungen ohne Bindung an feste Termine.
• Gebühren und Entgelte: Vorfälligkeitsentschädigungen entfallen meist bis zum vereinbarten Höchstbetrag.
• Mehrfache Zahlungen: Innerhalb eines Jahres oft kumulativ, aber je nach Vertrag limitiert.

5. Vor- und Nachteile

Vorteile

• Reduzierung der Restschuld und Zinskosten
• Verkürzung der Darlehenslaufzeit
• Flexibilität bei Liquiditätsüberschuss

Nachteile

• Einschränkungen durch vertragliche Höchstgrenzen
• Eventuelle Entgeltpflicht bei überschrittener Sondertilgung
• Liquiditätsplanung beachten; kein Ersatz für Rücklagen

6. Einmaltilgung im Tilgungsplan

• Einfluss auf Annuität: Annuität bleibt meist konstant, Restlaufzeit verkürzt sich.
• Alternative: Bei gleichbleibender Laufzeit sinkt die Annuität.
• Darlehensrechner: Moderne Tools berücksichtigen Sondertilgungen im Zahlungsplan.

7. Steuerliche Aspekte

• Keine steuerliche Absetzbarkeit: Sondertilgungen mindern ggf. keine absetzbaren Aufwendungen.
• Liquiditätsreserven: Eigenkapitalrücklagen beeinflussen ggf. persönliche Steuerbilanz nicht.

8. Kalkulationsbeispiel

1. Darlehenssumme: 300.000 €
2. Sollzins (10 Jahre): 3,0 %
3. Tilgung: 2 % Annuität
4. Monatliche Rate: 1.250 €
5. Jährliche Sondertilgung: 5 % (15.000 €)
6. Effektive Restschuldreduktion: Zinskostenersparnis von ca. 1.200 € im ersten Jahr
7. Verkürzung der Restlaufzeit: von 25 auf ca. 22 Jahre

9. Strategien zur Nutzung von Einmaltilgungen

1. Bonuszahlungen und Gehaltsprämien: Direkt ins Darlehen fließen lassen.
2. Verkauf von Vermögenswerten: Einnahmen zweckgebunden verwenden.
3. Planung von Investitionsüberschüssen: Überschüsse aus Renovierungszuschüssen.

10. Fazit

Einmaltilgungen bieten Immobilienfinanzierern eine flexible Möglichkeit, Zinskosten zu sparen und die Kreditlaufzeit zu verkürzen. Die vertragsgemäße Gestaltung und eine vorausschauende Liquiditätsplanung sind entscheidend, um den maximalen Nutzen zu erzielen.

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