Annuitätentilgung
1. Einleitung
Die Annuitätentilgung ist die gängigste Form der Immobilienfinanzierung in Deutschland. Dabei zahlt der Kreditnehmer über die vereinbarte Laufzeit eine konstante Rate (Annuität), bestehend aus Zins- und Tilgungsanteil.
2. Definition der Annuitätentilgung
Unter Annuität versteht man eine gleichbleibende Zahlungsrate, die sich aus dem Zinssatz auf die Restschuld und einem festen Tilgungsanteil zusammensetzt. Die Annuität bleibt über die gesamte Zinsbindungsfrist konstant.
3. Funktionsweise und Tilgungsplan
- Berechnung der Annuität: Annuität = Sollzins + Tilgung (in % p.a. bezogen auf die Darlehenssumme).
- Zinsanteil: Zins = Restschuld × Sollzins/12.
- Tilgungsanteil: Annuität − Zinsanteil.
- Restschuld: Restschuld_{n} = Restschuld_{n-1} − Tilgungsanteil_n.
- Tilgungsplan: Zeigt für jeden Monat oder jedes Jahr Zins-, Tilgungsanteil und verbleibende Restschuld.
4. Vorteile der Annuitätentilgung
- Konstante Rate: Planungssicherheit für Haushaltsbudget.
- Automatischer Tilgungszuwachs: Tilgungsanteil steigt mit jeder Periode, da Zinsanteil sinkt.
- Weit verbreitet: Günstige Konditionen durch Standardprodukt.
5. Nachteile und Einschränkungen
- Langsamer Schuldenabbau zu Beginn: Hoher Zinsanteil in den ersten Jahren.
- Weniger Flexibilität: Sondertilgungen oder Ratenanpassungen müssen vertraglich geregelt sein.
- Zinsänderungsrisiko: Nach Ablauf der Zinsbindung kann die Rate steigen oder sinken.
6. Vergleich zu Ratentilgung und endfälligem Darlehen
| Merkmal | Annuitätendarlehen | Ratentilgung | Endfälliges Darlehen |
|---|---|---|---|
| Rate | Konstant | Sinkend | Nur Zinsen, Tilgung am Ende |
| Tilgungsanteil | Steigend | Konstant | 0 |
| Zinsanteil | Sinkend | Sinkend | Konstant |
| Restschuld am Ende | 0 | 0 | Rückzahlung erforderlich |
7. Einfluss von Zinsbindung auf die Annuität
- Kurze Bindung (5 Jahre): Niedrigerer Zins, aber häufige Neuverhandlung.
- Lange Bindung (10–20 Jahre): Höherer Zins, dafür langfristige Sicherheit.
- Forward-Darlehen: Option, die Annuität für Anschlussfinanzierung frühzeitig festzulegen.
8. Kalkulationsbeispiel
- Darlehenssumme: 300.000 €
- Sollzins: 3,0 % p.a.
- Tilgung: 2 % p.a.
- Annuität: 5,0 % = 15.000 €/Jahr ≈ 1.250 €/Monat
- Restschuld nach 10 Jahren: ca. 230.000 €
- Zinsanteil 1. Jahr: 300.000 € × 3 % = 9.000 € (750 €/Monat)
- Tilgungsanteil 1. Jahr: 6.000 € (500 €/Monat)
9. Strategien und Tipps
- Sondertilgungen: Verhandlung von jährlichen Sonderzahlungen (z. B. 5 % p.a.).
- Ratenanpassung: Möglichkeit, Rate nach Zinsbindungsende anzupassen.
- Vergleich verschiedener Angebote: Zinssatz und Tilgung kombinieren, um optimale Annuität zu erzielen.
10. Fazit
Die Annuitätentilgung bietet ein ausgewogenes Verhältnis aus Planungssicherheit und Schuldenabbau. Sie ist das Standardmodell für Immobilienfinanzierer und lässt sich mit Flexibilitätsbausteinen wie Sondertilgungen optimal ergänzen.
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