Forward-Darlehen

Forward-Darlehen

Was ist ein Forward-Darlehen einfach erklärt?
Form eines langfristigen Darlehens, für das zum jetzigen Zeitpunkt ein Zinssatz fest vereinbart wird, dessen Auszahlung und/oder Zinsbindung jedoch erst nach einer bestimmten Vorlaufzeit (Forward-Periode) erfolgt.

1. Einleitung

Ein Forward-Darlehen ist ein spezielles Finanzierungsinstrument im Bereich der Immobilienfinanzierung. Insbesondere in Niedrigzinsphasen gewinnt es an Bedeutung: Kreditnehmer sichern sich schon heute einen Zins für die Anschlussfinanzierung, obwohl diese erst in der Zukunft beginnt.

2. Was ist ein Forward-Darlehen?

Ein Forward-Darlehen ist ein Vertrag über ein Darlehen, dessen Auszahlung und Zinsbindung erst zu einem späteren, vertraglich vereinbarten Zeitpunkt („Vorfälligkeits- oder Beobachtungstermin“) erfolgt. Mit Abschluss schließen Kreditnehmer und Bank einen festen Zinssatz, der für die neue Finanzierungsphase gilt.

3. Funktionsweise eines Forward-Darlehens

Abschluss des Vertrags: Festlegung von Darlehenssumme, Laufzeit, Zinsbindungsdauer und Starttermin (Forward-Periode).
Forward-Periode: Zeitspanne zwischen Vertragsabschluss und eigentlichem Auszahlungszeitpunkt. Üblich sind Vorlaufzeiten von 6 bis 60 Monaten.
Zinsbindung: Der im Vertrag festgelegte Zinssatz gilt ab Auszahlung für die vereinbarte Zinsbindungsdauer.
Auszahlung und Tilgung: Am vereinbarten Datum wird das Forward-Darlehen ausgezahlt und beginnt Tilgung bzw. Zinszahlung.

4. Typische Laufzeiten und Vorlaufzeiten

Vorlaufzeiten: Meist 6, 12, 24 oder bis zu 60 Monate möglich.
Zinsbindungsdauer: Gängig sind 5, 10, 15 oder 20 Jahre.
Darlehenshöhe: Orientiert sich an der Restschuld der bisherigen Finanzierung.

5. Kosten und Zinssicherung

Zinsaufschlag (Forward-Aufschlag): Da Banken das Zinsänderungsrisiko tragen, berechnen sie in der Regel einen Forward-Aufschlag. Dieser steigt mit längerer Vorlaufzeit.
Berechnungsfaktoren: Geld- und Kapitalmarktzinssätze, Margin der Bank, Laufzeitenstruktur.
Beispiel: Ein 10‑Jahres‑Darlehen mit 24‑monatiger Vorlaufzeit kostet üblicherweise ca. 0,10–0,30 Prozentpunkte mehr als ein Direktdarlehen.

6. Vor- und Nachteile

Vorteile

Zinsrisiko-Absicherung: Schutz vor steigenden Zinsen.
Planungssicherheit: Fester Zinssatz für Anschlussfinanzierung.
Flexibilität bei langen Vorlaufzeiten: Frühzeitige Festlegung.

Nachteile

Forward-Aufschlag: Zusätzliche Kosten für Zinsoption.
Ratenbelastung erst später
Restriktive Konditionen: Geringe Flexibilität bei nachträglichen Änderungen.

7. Geeignete Anwendungsfälle

Anschlussfinanzierung: Kurz vor Ende der Zinsbindung eines bestehenden Hypothekendarlehens.
Kapitalbindungsstrategie: Planen großer Finanzierungsbedarfe bei erwarteter Zinssteigerung.
Projektentwickler: Absicherung von Zinssätzen für Bauvorhaben mit langer Vorlaufzeit.

8. Kalkulationsbeispiel

Bestehende Restschuld: 300.000 € (laufende Zinsbindung endet in 12 Monaten)
Gewünschte Zinsbindung: 10 Jahre
Marktzins für 10 Jahre: 3,00 %
Forward-Aufschlag (12 Monate): 0,15 %
Effektivzins: 3,15 %
Monatliche Rate (Annuität, 2 % Tilgung): ca. 1.200 €

9. Vertragsgestaltung und Bedingungen

Konditionen: Effektivzins, Bearbeitungsgebühren, Auszahlungstermin
Kündigungsrechte: Übliche Prolongationsklauseln, Sonderkündigungsrechte
Sicherheiten: Grundschuld, Bürgen, Beleihungswert

10. Risiken und Absicherungsstrategien

Zinsänderungsrisiko: Aus Sicht der Bank; resultiert im Forward-Aufschlag
Liquiditätsrisiko: Bei Ausbleiben anderer Finanzierungsbestandteile
Absicherung: Kombination mit Zinscaps, Zinsoptionen, Darlehenslinien

11. Fazit

Ein Forward-Darlehen bietet Immobilienfinanzierern eine wertvolle Möglichkeit, ihr Zinsrisiko langfristig und frühzeitig abzusichern. Insbesondere in Phasen niedriger Zinsen sind die Vorteile planbarer und fixierter Konditionen enorm. Allerdings sollten Kreditnehmer die zusätzlichen Kosten durch Forward-Aufschläge sowie mögliche Einschränkungen bei der Flexibilität genau abwägen.

Hinweis: Die Inhalte auf dieser Seite dienen ausschließlich der allgemeinen Information rund um das Thema Immobilienfinanzierung. Sie erheben keinen Anspruch auf Vollständigkeit, Richtigkeit oder Aktualität und ersetzen keine individuelle Beratung.
Rechtliche oder finanzielle Entscheidungen sollten stets auf Grundlage einer persönlichen Beratung durch qualifizierte Fachleute oder Kreditinstitute getroffen werden.

👉 Hinweis: Die Inhalte auf dieser Website dienen ausschließlich der allgemeinen Information zur Immobilienfinanzierung. Wir erbringen keine eigene Beratung oder Vermittlung im Sinne von § 34i GewO. Das unten eingebettete Formular wird von der Interhyp AG bereitgestellt; die Dateneingabe erfolgt direkt bei Interhyp. Wir erhalten keine Formularinhalte.