Forward-Darlehen

Forward-Darlehen

Was ist ein Forward-Darlehen einfach erklärt?
Form eines langfristigen Darlehens, für das zum jetzigen Zeitpunkt ein Zinssatz fest vereinbart wird, dessen Auszahlung und/oder Zinsbindung jedoch erst nach einer bestimmten Vorlaufzeit (Forward-Periode) erfolgt.

1. Einleitung

Ein Forward-Darlehen ist ein spezielles Finanzierungsinstrument im Bereich der Immobilienfinanzierung. Insbesondere in Niedrigzinsphasen gewinnt es an Bedeutung: Kreditnehmer sichern sich schon heute einen Zins für die Anschlussfinanzierung, obwohl diese erst in der Zukunft beginnt.

2. Was ist ein Forward-Darlehen?

Ein Forward-Darlehen ist ein Vertrag über ein Darlehen, dessen Auszahlung und Zinsbindung erst zu einem späteren, vertraglich vereinbarten Zeitpunkt („Vorfälligkeits- oder Beobachtungstermin“) erfolgt. Mit Abschluss schließen Kreditnehmer und Bank einen festen Zinssatz, der für die neue Finanzierungsphase gilt.

3. Funktionsweise eines Forward-Darlehens

• Abschluss des Vertrags: Festlegung von Darlehenssumme, Laufzeit, Zinsbindungsdauer und Starttermin (Forward-Periode).
• Forward-Periode: Zeitspanne zwischen Vertragsabschluss und eigentlichem Auszahlungszeitpunkt. Üblich sind Vorlaufzeiten von 6 bis 60 Monaten.
• Zinsbindung: Der im Vertrag festgelegte Zinssatz gilt ab Auszahlung für die vereinbarte Zinsbindungsdauer.
• Auszahlung und Tilgung: Am vereinbarten Datum wird das Forward-Darlehen ausgezahlt und beginnt Tilgung bzw. Zinszahlung.

4. Typische Laufzeiten und Vorlaufzeiten

• Vorlaufzeiten: Meist 6, 12, 24 oder bis zu 60 Monate möglich.
• Zinsbindungsdauer: Gängig sind 5, 10, 15 oder 20 Jahre.
• Darlehenshöhe: Orientiert sich an der Restschuld der bisherigen Finanzierung.

5. Kosten und Zinssicherung

• Zinsaufschlag (Forward-Aufschlag): Da Banken das Zinsänderungsrisiko tragen, berechnen sie in der Regel einen Forward-Aufschlag. Dieser steigt mit längerer Vorlaufzeit.
• Berechnungsfaktoren: Geld- und Kapitalmarktzinssätze, Margin der Bank, Laufzeitenstruktur.
• Beispiel: Ein 10‑Jahres‑Darlehen mit 24‑monatiger Vorlaufzeit kostet üblicherweise ca. 0,10–0,30 Prozentpunkte mehr als ein Direktdarlehen.

6. Vor- und Nachteile

Vorteile

• Zinsrisiko-Absicherung: Schutz vor steigenden Zinsen.
• Planungssicherheit: Fester Zinssatz für Anschlussfinanzierung.
• Flexibilität bei langen Vorlaufzeiten: Frühzeitige Festlegung.

Nachteile

• Forward-Aufschlag: Zusätzliche Kosten für Zinsoption.
• Ratenbelastung erst später
• Restriktive Konditionen: Geringe Flexibilität bei nachträglichen Änderungen.

7. Geeignete Anwendungsfälle

• Anschlussfinanzierung: Kurz vor Ende der Zinsbindung eines bestehenden Hypothekendarlehens.
• Kapitalbindungsstrategie: Planen großer Finanzierungsbedarfe bei erwarteter Zinssteigerung.
• Projektentwickler: Absicherung von Zinssätzen für Bauvorhaben mit langer Vorlaufzeit.

8. Kalkulationsbeispiel

1. Bestehende Restschuld: 300.000 € (laufende Zinsbindung endet in 12 Monaten)
2. Gewünschte Zinsbindung: 10 Jahre
3. Marktzins für 10 Jahre: 3,00 %
4. Forward-Aufschlag (12 Monate): 0,15 %
5. Effektivzins: 3,15 %
6. Monatliche Rate (Annuität, 2 % Tilgung): ca. 1.200 €

9. Vertragsgestaltung und Bedingungen

• Konditionen: Effektivzins, Bearbeitungsgebühren, Auszahlungstermin
• Kündigungsrechte: Übliche Prolongationsklauseln, Sonderkündigungsrechte
• Sicherheiten: Grundschuld, Bürgen, Beleihungswert

10. Risiken und Absicherungsstrategien

• Zinsänderungsrisiko: Aus Sicht der Bank; resultiert im Forward-Aufschlag
• Liquiditätsrisiko: Bei Ausbleiben anderer Finanzierungsbestandteile
• Absicherung: Kombination mit Zinscaps, Zinsoptionen, Darlehenslinien

11. Häufige Fragen (FAQ)

Wann sollte man ein Forward-Darlehen abschließen?
Am besten 6–18 Monate vor Auslaufen der aktuellen Zinsbindung, um ggf. attraktive Konditionen mit moderatem Aufschlag zu sichern.

Wie hoch ist der Forward-Aufschlag?
Er variiert je nach Vorlaufzeit und Marktzinsentwicklung – typischerweise ca. 0,05–0,30 %-Punkte.

Kann ich das Forward-Darlehen vor Auszahlung stornieren?
Stornierung ist oft nur gegen Gebühr oder mit Neuaufstellung der Finanzierungspläne möglich.

12. Fazit

Ein Forward-Darlehen bietet Immobilienfinanzierern eine wertvolle Möglichkeit, ihr Zinsrisiko langfristig und frühzeitig abzusichern. Insbesondere in Phasen niedriger Zinsen sind die Vorteile planbarer und fixierter Konditionen enorm. Allerdings sollten Kreditnehmer die zusätzlichen Kosten durch Forward-Aufschläge sowie mögliche Einschränkungen bei der Flexibilität genau abwägen.

Bitte beachten Sie: Die hier dargestellten Informationen und Leistungsbeschreibungen sind lediglich eine ALLGEMEINE Kurzübersicht. Der rechtsverbindliche Umfang des Leistungsangebots ergibt sich aus dem Vertragswerk und dem Wortlaut der vereinbarten Bedingungen.