Ratentilgung
1. Einleitung
Die Ratentilgung ist eine klassische Form der Kredittilgung, bei der der Kreditnehmer in jeder Periode (z. B. monatlich) gleichbleibende Tilgungsraten zahlt. In Kombination mit variablen oder festen Zinsen eignet sie sich besonders für Immobilienfinanzierungen, bei denen eine fallende Gesamtbelastung gewünscht ist.
2. Was ist Ratentilgung?
Bei der Ratentilgung bleibt der Tilgungsanteil konstant, während der Zinsanteil mit sinkender Restschuld abnimmt. Dadurch verringert sich die Gesamtbelastung (Rate aus Zins + Tilgung) im Zeitverlauf stetig.
3. Funktionsweise und Tilgungsplan
- Konstante Tilgung: Jeder Tilgungsanteil ist festgelegt.
- Zinsberechnung: Erfolgt auf die jeweils verbleibende Restschuld zu Beginn der Periode.
- Gesamtrate: Zusammensetzung aus konstantem Tilgungsanteil und abnehmendem Zinsanteil.
- Tilgungsplan: Zeigt für jede Periode Zins-, Tilgungsanteil und Restschuld.
4. Unterschied zu Annuität und endfälligem Darlehen
| Merkmal | Ratentilgung | Annuitätendarlehen | Endfälliges Darlehen |
|---|---|---|---|
| Tilgungsanteil | Konstant | Steigend | Laufzeitende |
| Zinsanteil | Sinkend | Sinkend proportionell zum Restkapital | Zins konstant, Tilgung am Ende |
| Gesamtbelastung (Rate) | Sinkend | Konstante Rate | Nur Zinsen bis Laufzeitende |
| Restschuld am Ende | 0 | 0 | Endfällige Zahlung notwendig |
5. Einfluss auf Zinsbelastung und Laufzeit
- Zinskosten: Da die Restschuld schneller abnimmt, sind die Gesamtkosten für Zinsen niedriger als bei einem Annuitätendarlehen mit gleicher anfänglicher Rate.
- Laufzeit: Abhängig von der Höhe der Tilgungsrate und dem zugrunde liegenden Zinssatz.
6. Vor- und Nachteile
Vorteile
- Sinkende Gesamtbelastung entlastet Haushaltsbudget im Zeitverlauf
- Schnellere Rückführung des Darlehens
- Geeignet bei Erwartung sinkender Zinssätze oder hohem Anfangskapital
Nachteile
- Hohe Anfangsrate durch Zinsplus zum konstanten Tilgungsanteil
- Weniger Planungssicherheit bei variablen Zinssätzen
- Nicht optimal, wenn konstante Belastung gewünscht ist
7. Kalkulationsbeispiel
- Darlehenssumme: 300.000 €
- Sollzins (variabel): 2,5 % p.a.
- Konstante Tilgung: 600 € monatlich
- Erste Monatsrate: 600 € Tilgung + (300.000 € × 2,5 % / 12) ≈ 1.250 €
- Zeitraum: Nach 60 Monaten Restschuld ≈ 264.000 €, Zinsanteil im 60. Monat ≈ 550 €, Gesamtbelastung ≈ 1.150 €
8. Steuerliche Aspekte
- Abzugsfähigkeit der Zinsen: Bei vermieteten Objekten sind Zinsanteile steuerlich absetzbar, Tilgungsanteile nicht.
- Kapitaldienstfähigkeit: Berücksichtigung in der Objektfinanzierung und Steuerplanung.
9. Strategien und Einsatzszenarien
- Einstiegsfinanzierung: Bei hohem Anfangseinkommen und steigendem Budget.
- Tilgungssprung: Kombination mit Annuitätendarlehen, um nach kurzer Zeit auf Ratentilgung umzusteigen.
- Kombination mit Sondertilgungen: Kombination konstanter Raten mit Einmal- oder Sondertilgungen.
10. Fazit
Die Ratentilgung bietet Immobilienfinanzierern eine Möglichkeit, die monatliche Gesamtbelastung im Zeitverlauf zu reduzieren und schneller Schulden abzubauen. Eine kontrastierende Betrachtung mit Annuitäten- und endfälligen Darlehen hilft bei der Wahl des passenden Finanzierungsmodells.
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