Tilgungsarten

1. Einleitung

Die Wahl der richtigen Tilgungsart ist zentral für die Kostenstruktur und finanzielle Planung bei einer Immobilienfinanzierung. Je nach Risikoneigung, Liquiditätsplanung und Markterwartung kann eine andere Form der Rückführung ideal sein.

2. Überblick der Tilgungsarten

• Annuitätentilgung: Konstante Rate, sinkender Zinsanteil, steigender Tilgungsanteil.
• Ratentilgung: Konstanter Tilgungsanteil, sinkender Zinsanteil, sinkende Gesamtbelastung.
• Endfälliges Darlehen: Zinszahlung während Laufzeit, Tilgung komplett am Ende.
• Volltilgerdarlehen: Kombination aus Darlehenshöhe und Zinsbindung führt zur vollständigen Tilgung in der Bindungsfrist.
• Sonder- und Einmaltilgung: Außerplanmäßige Tilgungszahlungen zur Zinskostenreduktion.
• Tilgungsträgerverträge: Kombination mit Spar- oder Versicherungsverträgen (z. B. Bausparvertrag, Fondsparplan).

3. Annuitätentilgung

• Definition: Gleichbleibende Monats- oder Jahresrate (Annuität), bestehend aus Zins- und Tilgungsanteil.
• Funktionsweise: Zinsanteil sinkt, Tilgungsanteil steigt im Zeitverlauf.
• Zielgruppe: Haushalte mit Wunsch nach konstanter Belastung.

4. Ratentilgung

• Definition: Konstanter Tilgungsanteil pro Periode; Zinsanteil auf Restschuld.
• Funktionsweise: Gesamtbelastung (Rate) sinkt kontinuierlich.
• Zielgruppe: Kreditnehmer mit sinkender Zahlungsfähigkeit oder variabler Liquidität.

5. Endfälliges Darlehen

• Definition: Nur Zinszahlungen während der Laufzeit; Tilgung in einer Summe am Ende.
• Anwendung: Immobilieninvestoren mit separatem Tilgungsträger (Spar- oder Versicherungsvertrag).
• Risiko: Planung und Sicherheit des Tilgungsträgers entscheidend.

6. Volltilgerdarlehen

• Definition: Annuitätendarlehen mit fester Laufzeit, das zu 100 % innerhalb der Zinsbindungsfrist getilgt wird.
• Vorteil: Keine Anschlussfinanzierung nötig.
• Zielgruppe: Kreditnehmer mit hoher Eigenkapitalquote und klarer Planung.

7. Sonder- und Einmaltilgung

• Definition: Außerordentliche Zahlungen zusätzlich zur regulären Tilgung.
• Vertragsbedingungen: Vereinbarte Höchstgrenze (typisch 3–10 % p.a.), Termine und Fristen.
• Nutzen: Schnellere Restschuldbereinigung, Zinskostenersparnis.

8. Tilgungsträgerverträge

• Bausparvertrag: Sparen bis Zuteilungsreife, dann Darlehenstilgung.
• Lebens- oder Rentenversicherung: Kapitalbildende Policen dienen der Tilgung.
• Fonds- und Banksparpläne: Marktbasierte Wertentwicklung gegen Darlehensrückzahlung.
• Vorteil: Steuerliche und renditeorientierte Aspekte.

9. Vor- und Nachteile der einzelnen Modelle

10. Auswahlkriterien für die passende Tilgungsart

• Liquiditätsprofil: Konstante vs. variable Zahlungsfähigkeit.
• Planungshorizont: Bedarf an Anschlussfinanzierung.
• Flexibilitätsbedarf: Wunsch nach Sondertilgungen und Ratenwechsel.
• Risikobereitschaft: Sicherheit vs. Renditechancen bei Tilgungsträgern.

11. Kalkulationsbeispiel

• Annahmen: Darlehenssumme 300.000 €, Sollzins 3 %, Tilgungsvariante: Annuität 5 % vs. Ratentilgung 600 €.
• Vergleich: Restschuld nach 10 Jahren, Gesamtzinskosten, monatliche Belastung zu Beginn und nach 10 Jahren.

12. Häufige Fragen (FAQ)

Welche Tilgungsart ist am günstigsten?
Das hängt von Zinssatz, Tilgungsplan, Laufzeit und individuellem Liquiditätsprofil ab.

Kann ich im Annuitätendarlehen Sondertilgen?
Ja, sofern vertraglich Sondertilgungsrechte vereinbart sind.

Wann lohnt sich ein Volltilgerdarlehen?
Bei ausreichendem Eigenkapital und Wunsch nach vollständiger Tilgung innerhalb der Zinsbindung.

13. Fazit

Die Wahl der richtigen Tilgungsart beeinflusst Kosten, Flexibilität und Risiko Ihrer Immobilienfinanzierung. Eine genaue Analyse des persönlichen Profils sowie der Vor- und Nachteile jeder Variante ermöglicht eine maßgeschneiderte und zukunftssichere Planung.

Bitte beachten Sie: Die hier dargestellten Informationen und Leistungsbeschreibungen sind lediglich eine ALLGEMEINE Kurzübersicht. Der rechtsverbindliche Umfang des Leistungsangebots ergibt sich aus dem Vertragswerk und dem Wortlaut der vereinbarten Bedingungen.